Wir setzen einen starken Fokus auf Nachhaltigkeit

Warum haben die SBB Rendite-Immobilien und bewirtschaften diese selbst? Und gibt es Unterschiede zu Immobilienportfolios auf dem freien Markt? Ein Gespräch zwischen Michael Wildhaber, CEO der Intercity Verwaltungs-AG, und Markus Streckeisen, Leiter Bewirtschaftung SBB Immobilien.

Michael Wildhaber: Die SBB sind hauptsächlich als Transportunternehmen bekannt. Doch sie besitzen auch ein grosses Immobilienportfolio. Was genau sind das für Objekte?

Markus Streckeisen: Wir sind zwar das grösste Transportunternehmen der Schweiz, doch wir zählen auch zu den grössten Immobilienentwicklern und Serviceanbietern. Das war nicht immer so. Ursprünglich waren die Immobilien, insbesondere die Bahnhöfe, für die SBB nur Mittel zum Zweck: Hier wurden Billette verkauft und die Passagiere konnten ein- und aussteigen. Daneben gab es Industriehallen für den Eisenbahnunterhalt und Wohnungen für die Bahnhofsvorstände.

Michael Wildhaber: Es waren also reine Zweckbauten, ganz auf den Bahnbetrieb zugeschnitten?

Markus Streckeisen: Genau. Doch das hat sich in den vergangenen 20 Jahren stark gewandelt. Anfang 2000 wurde ein eigener Geschäftsbereich innerhalb der SBB für die Immobilien geschaffen. Seither managen wir das Immobilienportfolio professionell. Es umfasst zirka 3500 Gebäude, aufgeteilt in drei Portfolios: Bahnhöfe, Bauten für die Bahnproduktion – das sind Unterhalts- und Industriewerke sowie die eigengenutzten Bürogebäude – und Anlageobjekte.

Michael Wildhaber: Ihr teilt also ein in betrieblich genutzte Objekte und Anlageobjekte. Letztere interessieren mich besonders. Das Bewirtschaften eines solchen Portfolios könnte eine interessante Aufgabe für Drittdienstleister sein. Warum vergebt ihr deren Bewirtschaftung nicht an einen externen Immobiliendienstleister mit Kernkompetenz Bewirtschaftung und strenger marktwirtschaftlicher Ausrichtung?

Markus Streckeisen: Diese Frage ist berechtigt. Zum einen haben wir uns eigene Kompetenzen im Bereich der Bewirtschaftung aufgebaut. Zum anderen stellen die SBB als einzige Eigentümerin spezielle Anforderungen an uns: Neben Wirtschaftlichkeit setzen wir einen starken Fokus auf das Bahnhofmanagement sowie die Nachhaltigkeit. Und wir operieren seit 2016 mit marktfähigen Honorarkonditionen.

«Der Bahnhof ist eine Art Ökosystem.»

Michael Wildhaber: Nachhaltigkeit ist ein Kriterium, das allgemein immer wichtiger wird. Ebenso die individuelle Betrachtungsweise einer Immobilie – diese ist auch für uns zentral. Doch ich höre heraus, dass eure Immobilien in gewissem Sinne ein Spezialfall sind. Worin unterscheiden sie sich von anderen?

Markus Streckeisen: Bahnhöfe haben als Verkehrsknotenpunkte für alle Städte eine zentrale Funktion und werden als Mobilitätshubs immer wichtiger. Es braucht daher eine gute Vernetzung mit den angrenzenden Stadtquartieren. Der Bahnhof und seine Umgebung ist eine Art Ökosystem mit höchst unterschiedlichen Anspruchsgruppen, unter anderem mit öffentlichem Interesse. Wir verstehen unsere Areale als nachhaltigen Beitrag zur Stadtentwicklung und nicht nur als Renditeobjekte. Für das Bahnhofsmanagement sind daher besondere Kompetenzen erforderlich, die in der Immobilienbranche nicht alltäglich sind.

Michael Wildhaber: Trotzdem möchtet ihr die Wirtschaftlichkeit weiter optimieren. Wie kann das gelingen?

Markus Streckeisen: Indem wir die Bedürfnisse unserer Anspruchsgruppen kennen, können wir unser Angebot entsprechend darauf ausrichten und eine nachhaltige Wirtschaftlichkeit sicherstellen. In unseren Anlageobjekten bieten wir verschiedenste Nutzungen wie Wohnen, Büro, Bildung, Freizeit oder Retail an, je nach den individuellen Gegebenheiten eines Standorts.
„Für das Bahnhofsmanagement sind besondere Kompetenzen erforderlich.“

Michael Wildhaber: Die Digitalisierung ist für unsere Branche ein wichtiges Thema. Auch wir stehen inmitten dieser Prozesse. Es zeigt sich, dass diese Massnahmen anfänglich hohe Investitionen notwendig machen, bevor eine Kostenoptimierung erreicht werden kann. Wie gehen die SBB mit dieser Thematik um?

Markus Streckeisen: Wir profitieren zum Beispiel von bereits existierenden Lösungen der SBB. So verwenden wir im Bahnhofs- und Facility Management eine „Defect-App“, mit der Kunden und Mitarbeitende Mängel via Smartphone melden können. Ohne Aufwand gelangen sie sofort an die verantwortliche Stelle. Wenn wir neue Entwicklungen anstossen, überprüfen wir zuerst Prozess und Produkt, denn eine reine Digitalisierung der IST-Situation bringt wenig. In jedem Fall machen wir bei allen Digitalisierungsprojekten vorgängig eine detaillierte Wirtschaftlichkeits-Rechnung: Sie müssen klare Mehrwerte für die Kunden und/oder die Unternehmung bringen.