Was uns die Pandemie über die Verwaltung von Stockwerkeigentum lehren kann

Auf den ersten Blick hat die Pandemie nur Nachteile gebracht, sei es gesundheitlich, sei es gesellschaftlich, sei es wirtschaftlich. Eine eingehendere Betrachtung zeigt jedoch, dass jede Krise auch Chancen eröffnet. Auch beim Stockwerkeigentum?

Die Problematik
Seit weit über einem Jahr beschäftigt sich die Welt mit Covid-19. Nach einer ersten Welle begann der Bundesrat zu legiferieren. Im Rahmen einer Verordnung hat er das gesellschaftliche Leben neu geregelt und insbesondere auch das Verbot von menschlichen Interaktionen kompensiert, namentlich durch die Erlaubnis, Gesellschaftsversammlungen durch eine schriftliche oder elektronische Beschlussfassung zu ersetzen. Diese Regelung ist weiterhin in Kraft (Art. 27 Verordnung 3 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus). Mit dem Versammlungs- verbot hat es einen grossen Einschnitt für die Stockwerkeigentümergemeinschaft gegeben. Führte dies zu einer Verschärfung der Krise?


Reaktion: Anpassung
Die Rückmeldungen der Stockwerkeigentümer und der Verwalter zeigen auf, dass der Neuerung anfangs mit einer gewissen Skepsis begegnet wurde. Viele Gemeinschaften haben die anstehenden Versammlungen einfach verschoben. Andere haben sich mit bereits bekannten Mitteln beholfen, indem zum Beispiel die Verwaltung Vollmachten eingesammelt und die Versammlung im Alleingang durchgeführt hat. Parallel mussten sich jedoch alle auf einen längeren Ausnahmezustand einrichten. Sowohl im Beruf als auch in der Freizeit hat man gelernt, mit den elektronischen Medien besser umzugehen.

«Die Pandemie hat die Medienkompetenz der Gesellschaft allgemein verbessert.»


Stand der Verwaltung während den beiden Wellen
Natürlich geht es hier nicht darum, die letzten 18 Monate schön zu färben. Aber genauso, wie die allgemeine Wirtschaft nach einer ersten Anpassungszeit in vielen Bereichen gut weiter- funktioniert hat, genauso konnten die Stockwerkeigentümergemeinschaften meist ohne grossen Unterbruch weiterverwaltet werden. Einige Versammlungen konnten im Jahr 2020 zwischen den beiden Wellen im Präsenzmodus abgehalten werden. Sehr viele Beschlussfassungen sind jedoch elektronisch oder schriftlich ergangen, wie dies gemäss Verordnung bis Ende Dezember 2021 noch ohne Weiteres zulässig ist. Ich habe weder von Verwaltungen noch Stockwerkeigen- tümern je ein Feedback erhalten, wonach die gemeinschaftliche Verwaltung in den letzten beiden Rechnungsjahren vernachlässigt worden wäre. Das alleine ist für mich ein sehr ermutigendes Zeichen.

Was nun?
Es ist davon auszugehen, dass die Verordnung früher oder später aufgehoben wird und die Stockwerkeigentümerversammlungen wieder nach dem «courant normal» abgehalten werden sollen. Gemäss vielen Rückmeldungen bedauern dies bereits heute einige Stockwerkeigentümer und/oder Verwaltungen. Wieso eigentlich? Die Stockwerkeigentümergemeinschaften sind heute oft heterogen zusammengestellt und in problematischen Versammlungen ergeben sich hier oder dort sehr spannungsgeladene Situationen. Viele verzichten auf eine Teilnahme an den Ver- sammlungen, weil diese zu lange dauern und darin zu kontrovers diskutiert wird.

«Die Verwaltung des Stockwerkeigentums kann davon profitieren, wenn das Thema bewusst angegangen wird.»


Zukunftsaussichten
Wenn eine Stockwerkeigentümergemeinschaft bereit ist, sich von der physischen Versammlung loszusagen, dann ergeben sich ganz neue Anforderungen und Perspektiven. Es ist nämlich davon auszugehen, dass selbst es nach Aufhebung der Covid-19-Verordnung zulässig sein kann, die Beschlüsse elektronisch zu fassen. Dies ist namentlich dem neuen Aktienrecht geschuldet und dem künftigen Art. 701d OR, welcher diese Fragestellung im Gesellschaftsrecht klar regelt. Dasselbe muss auch für das Stockwerkeigentum möglich sein. Damit dies jedoch funktioniert, sind meines Erachtens verschiedene Massnahmen zu ergreifen:

  • Zunächst gilt es, das Reglement anzupassen. Im Aktienrecht muss die elektronische Versammlung in den Statuten geregelt sein, beim Stockwerkeigentum bedarf es einer reglementarischen Regelung. Es ist sehr umsichtig, eine solche Regelung einstimmig zu beschliessen.
  • Die reglementarische Regelung muss verschiedene Grundsätze enthalten. Wer kann die elektronische Beschlussfassung anordnen? Die elektronischen Mittel und deren Anforderungen sind zu klären (siehe Art. 701e OR): die Identität der Teilnehmenden muss kontrolliert werden können, die Teilnehmenden müssen sich einbringen können, der Umgang mit technischen Problemen muss geregelt werden. Schliesslich muss wohl auch bestätigt werden, dass ansonsten die üblichen Bestimmungen des Reglements gelten.
  • Will man öfter oder gar systematisch auf die elektronische Versammlungsführung zurückgreifen, muss die Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingehend hinterfragt werden. Ist es allenfalls notwendig, neu einen Delegierten oder Ausschuss zu wählen, welcher die Verwaltung näher an die Stockwerkeigentümer bringt?
  • Ebenso muss überprüft werden, ob die Kompetenzen der Verwaltung an die neue Situation anzupassen sind. Muss die Verwaltung selbständiger handeln können? Ist, im Gegenteil, die Gemeinschaft vor einem zu grossen Aktivismus der Verwaltung zu schützen?
  • Schliesslich muss gut überlegt werden, in welchen Gemeinschaften die elektronische Beschlussfassung in Zukunft einen echten Mehrwert bringt. Dabei denkt man natürlich vorab an die Gemeinschaften in touristischen Gebieten. Andererseits muss man beispielsweise abwägen, ob die mehrsprachige Führung einer elektronischen Versammlung technisch möglich erscheint.


Es bleibt spannend
Die Zukunft wird weisen, ob die Pandemie ein neues Selbstverständnis in der Versammlungs- führung einläuten wird. Interessanterweise könnte die elektronische Versammlungsführung zur Dedramatisierung der Stockwerkeigentumsverwaltung führen und dazu beitragen, dass die Beschlussfassung auch bei angespannten Situationen versachlicht wird. Deshalb ist dieser Entwicklung wohl mit einer gewissen Lockerheit und Offenheit zu begegnen.

 

Prof. Dr. Amédéo Wermelinger
Amédéo Wermelinger ist Rechtsanwalt, Titularprofessor an der Universität Freiburg und Dozent an den Universitäten Luzern und Zürich. Er leitet seit acht Jahren die Tagungen der Universität Luzern zum Stockwerkeigentum und ist Verfasser zahlreicher Bücher und Beiträge zum Stockwerkeigentum. Zu nennen sind speziell der SVIT-Kommentar sowie der Zürcher Kommentar zum Stockwerkeigentum, die die Materie auf je 780 bzw. 1260 Seiten erörtern.In seiner beruflichen Laufbahn war Amédéo Wermelinger als Kader der Immobiliendirektion bei der SBB AG tätig, er hat Einsitz in verschiedenen Verwaltungsräten von Immobilienfirmen genommen und ist heute Mitglied des Gemeinderats vonRothenburg (Exekutive). Dort ist er für die Finanzen zuständig.