Wann darf eine Eigentumswohnung über Plattformen wie Airbnb kommerzialisiert werden?

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Die Kurzzeitvermietung von Stockwerkeigentum ist per se weder zulässig noch verboten. Entscheidend sind die Eigenarten der Liegenschaft und die Regulierung der Gemeinschaft.

Die Zulässigkeit einer internetbasierten Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen richtet sich einem wegweisenden Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2019 (5A_436/2018) zufolge nach den konkreten Verhältnissen im Einzelfall. Wegen damit verbundener Zusatzleistungen wie Gästebetreuung, Wohnungsreinigung und mitunter weiterer Servicedienste sowie einer Gästeselektion durch Vermittlerplattformen wie Airbnb liege kein gewöhnliches Wohnungsmietverhältnis vor, sondern eine «parahotelleristische Beherbergung». Entscheidend für die Beurteilung seien zunächst die herkömmliche Benutzungsart sowie die Lage der Liegenschaft, etwa ob ein städtisches Wohnhaus oder eine Ferienwohnung in touristischem Gebiet vorliege.

Im höchstrichterlich beurteilten Fall ging es um ein Mehrfamilienhaus mit dem reglementarischen Zweck des «Wohnens», wobei ausser Büros keine anderen Geschäfts- und Erwerbszwecke gestattet waren. Zudem handelte es sich um «gehobenes Wohnen» in einer Erstwohnresidenz mit gemeinschaftlichen, aber ausgesprochen privaten Infrastrukturbereichen (Fitness, Sauna, Schwimmbad, Waschküche, Dachterrasse). Letztere, so das Bundesgericht, seien nicht für Dritte bestimmt, da keine Ferienliegenschaft vorliege, und in solcher Konstellation mit engem Verhältnis unter den Bewohnern sei auch das Ruhebedürfnis wichtiger als bei Urlaubsbewohnern.

Das Bundesgericht stellte weiter klar, dass die Benutzungsart im Begründungsakt bzw. Reglement oder später mit dem erforderlichen Quorum verbindlich festgelegt werden kann. Anhaltspunkte für die zulässige Nutzung können sich aber auch aus der bisherigen Nutzungsweise in der Eigentümergemeinschaft ergeben. Im Sinne einer gesetzlichen Regulierungsschranke darf das Sonderrecht des einzelnen Miteigentümers nicht seines Kerngehalts beraubt bzw. wertmässig ausgehöhlt werden, weshalb ein generelles Vermietungsverbot unzulässig wäre. Möglich sei hingegen ein Verbot der tage-, wochen- oder monatsweisen Vermietung, weil dem Wohnungseigentümer dadurch die Kommerzialisierungsmöglichkeit durch unbefristete oder im Einzelfall auch befristete Nutzungsüberlassung an Dritte verbleibe.

In welchen Fällen ist die Kurzzeitvermietung unzulässig?

Die Wohnungsvermietung via Airbnb für tage- oder wochenweise Nutzung ist immer dann unzulässig, wenn dies einer expliziten reglementarischen Zweckbestimmung oder der definierten Benutzungsweise widerspricht. In solchen Fällen ist kein (separater) Verbotsbeschluss der Gemeinschaft erforderlich. Das Gleiche gilt für Erstwohnliegenschaften, zumal mit privaten intimen Gemeinschaftsbereichen.

Nicht abschliessend geklärt ist, ob in «gewöhnlichen» Stockwerkeigentumsgemeinschaften ohne besondere Allgemeininfrastruktur wie Fitnessraum, Swimmingpool und Sauna eine Kurzzeitvermietung durch einzelne Eigentümer ebenfalls unzulässig ist, wenn hierzu keine reglementarische Regelung, beispielsweise keine Erstwohnungspflicht, vorliegt. In solchen Fällen werden die örtlichen Verhältnisse und die bisherige (Wohn-)Nutzung einer objektiven Einzelfallbeurteilung zur Vereinbarkeit mit der in Frage stehenden, gegebenenfalls parahotellerieähnlichen Benutzung zu unterziehen sein.

Tendenziell dürfte dem Zeitgeist entsprechend davon auszugehen sein, dass eine gelegentliche Kurzzeitvermietung über Airbnb noch keine Zweck- oder Nutzungsänderung darstellt und zulässig ist. Eine mehrheitliche oder gar gewerbliche Gästebeherbergung wird hingegen unzulässig sein. Es kommt somit auch auf die Intensität von Benutzerwechseln und mit solcher Vermietung ausgelöster Immissionen an.

Ohne explizite Regulierung der Gemeinschaft wird in touristischen Liegenschaften die Kurzzeitvermietung einer Ferienwohnung über Airbnb grundsätzlich erlaubt sein. Ein allfälliges Fehlverhalten von Gästen wie Nachtruhestörungen dürfte nur individuell, nach Massgabe der Hausordnung, zu sanktionieren sein, wofür auch der beherbergende Stockwerkeigentümer haftet.

Kann die Eigentümergemeinschaft eine Vermarktung via Airbnb nachträglich verbieten oder zulassen?

Zunächst gilt, dass Zweckbestimmung und Nutzweise einer Liegenschaft im Rahmen der gesetzlichen Schranken primär von den Stockwerkeigentümern selbst, insbesondere im Begründungsakt bzw. im Reglement, bestimmt wird. Ob und unter welchen Umständen ein Airbnb-Verbot nachträglich an einer Stockwerkeigentümerversammlung rechtsgültig beschlossen oder aufgehoben werden kann, hängt wesentlich von den individuellen Verhältnissen jedes Einzelfalls ab.

Sofern im Begründungsakt bzw. Reglement kein erforderliches Quorum festgelegt wurde, stellt sich die (umstrittene) Frage, ob die nachträgliche Nutzungseinschränkung durch ein Airbnb-Verbot lediglich das qualifizierte Mehr für wichtigere Verwaltungshandlungen (Art. 647b Abs. 1 ZGB) oder Einstimmigkeit für Zweckänderungen (Art. 648 Abs. 2 ZGB) erfordert. Auch diese Frage wird bis zu einer allfälligen höchstrichterlichen Klärung einzelfallweise zu beantworten sein, indem das Verbot und dessen Folgen und Auswirkungen in Relation zur Art und Möglichkeit der reglementarischen und tatsächlichen Nutzungsweise zu setzen sind. Ein Mehrheitsbeschluss nach Köpfen und Wertquoten reicht dann aus, wenn dadurch keine einschneidende wirtschaftliche Änderung der bislang zulässigen Nutzweise (Zweckänderung im Rechtssinne) erfolgt.

Umgekehrt gilt Folgendes: ist eine Kurzzeitvermietung reglementarisch explizit verboten und sind einzig nicht kommerzielle Wohnnutzungen erlaubt, so könnte eine nachträgliche Zulassung parahotellerischer Zustände durch Airbnb-Buchungen dem Einstimmigkeitserfordernis unterliegen, zumal wenn keine Beschränkungen der Kurzzeitvermietung vorgesehen würden.

Empfehlung

Bestehende Stockwerkeigentümergemeinschaften, welche Kurzzeitgäste und damit eine internetplattformbasierte Kommerzialisierung explizit verbieten oder umgekehrt erlauben möchten, sollten rechtzeitig, solange die erforderlichen Mehrheiten verfügbar sind, die zulässige Benutzung reglementarisch festsetzen bzw. präzisieren. Die Formulierung wird auf Basis der bisherigen Nutzungsweise und Regulierung sorgfältig und unter Beachtung der Schranken einer Eigentumsbeschränkung zu erfolgen haben. Kaufinteressenten von Eigentumswohnungen mit der Absicht, ihre Eigentumswohnungen auf Airbnb anzubieten oder umgekehrt solches in der gemeinschaftlichen Liegenschaft nicht dulden zu müssen, ist empfohlen, vor einem Erwerb namentlich das Reglement und die Stockwerkeigentumsbeschlüsse sowie die tatsächliche Nutzungsweise der Liegenschaft zu konsultieren. Unliebsame Überraschungen können so vermieden werden.

Dr. Daniel Thaler, Rechtsanwalt
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
CAS HWZ Digital Real Estate
Partner der auf Immobilien-, Miet- und Baurecht spezialisierten Anwaltskanzlei Tschudi Thaler Rechtsanwälte
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