Stockwerkeigentum: quo vadis?

Auf den ersten Blick ist Stockwerkeigentum eine wirtschaftliche Erfolgsgeschichte. Doch es gibt verhältnismässig viel Rechtsstreit unter den Eigentümern – und auch die Bewirtschaftung ist zunehmend gefordert.

Statistische Ausgangslage     Stockwerkeigentum besteht seit 1965 in unserem Zivilgesetzbuch. Gemäss den Zahlen des Bundesamts für Statistik gab es 2016 rund 450‘000 selbst bewohnte Wohnungen im Stockwerkeigentum (Erstwohnungen). Wenn man noch die vermieteten Wohnungen, die Zweitwohnungen, die Geschäftsräume und weitere Stockwerkeinheiten hinzunimmt, spricht man von etwa einer Mio. Stockwerkeinheiten. Im Kanton Zürich betrafen 2015 rund 4‘500 Handänderungen Stockwerkeigentum, mehr als die Handänderungen in den anderen Wohntypen. Damit hat das Stockwerkeigentum einen bedeutenden Beitrag zur Demokratisierung von Wohneigentum geleistet.

 

Alles OK?     Bei dieser Ausgangslage könnte man meinen, es herrsche Friede, Freude, Eierkuchen im Land des Stockwerkeigentums. Wenn man jedoch verschiedene Indikatoren betrachtet, ist das Bild viel nuancierter. Nachfolgend nur einige Beispiele:

  • Es gibt verhältnismässig viele Rechtstreitigkeiten rund um das Stockwerkeigentum. Am meisten werden folgende Themen gerichtlich beurteilt: Anfechtungen von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung, Abberufung des Verwalters, Geltendmachung von Mängelhaftungsrechten.
  • Die ersten Gebäude, an denen Stockwerkeigentum begründet wurde, kommen ins Alter. Gesamtsanierungen bzw. Ersatzneubauten stehen an. Dabei stellt man fest, dass oft die finanziellen Mittel fehlen (kein genügend geäufneter Erneuerungsfonds), dass die Eigentümer teilweise über das Erwerbsalter hinausgewachsen sind und über keine neue Kreditfähigkeit verfügen, die Interessen der Eigentümer sehr unterschiedlich ausfallen. Auch die Lebenssituation der Eigentümer ist nicht immer identisch. Zudem gibt es verstrittene Gemeinschaften.
  • Andere Gebäude wurden erst gerade gebaut und werfen viele Fragen im Rahmen von Baumängeln auf. Dabei ist das Rechtssystem komplex, insbesondere weil Mängel an gemeinschaftlichen Teilen bei Erstellung des Gebäudes grundsätzlich durch die Käufer (Stockwerkeigentümer) und nicht durch die Gemeinschaft (Verwaltung) geltend zu machen sind, was verständlicherweise nicht der Erwartungshaltung der Stockwerkeigentümer entspricht.
  • Die Bewirtschaftung von Immobilien wird immer komplexer. Diese Komplexität erhöht sich massiv, wenn eben noch Gesamtsanierungen oder ein Ersatzneubau anstehen. Dabei sind die Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs für entsprechende Beschlussfassungen ungeeignet. Oft wird Einstimmigkeit erforderlich, weil Wertquoten oder Grundrisse für eine optimalere Ausnutzung verändert werden sollen. Ebenso ist das öffentliche Baurecht zu einem Buch mit sieben Siegeln geworden, mit dem sich nur noch Fachspezialisten auskennen.

 

«Die eigene Wohnung ist für viele Stockwerkeigentümer der wertvollste Vermögensbestandteil. Aber die Verwaltung darf nichts kosten.»

 

Der Verwalter als eierlegende Wollmilchsau     Diese Ausgangslage und die Herausforderungen an den Verwalter stellen sehr hohe Ansprüche an einen Beruf, für den es keine eigentliche Berufsausbildung gibt. Jeder kann einfach ein Büro mieten, eine Website kreieren und die Verwaltung von Stockwerkeigentum anbieten. Diese ungenügende fachliche Ausbildung ist für diesen Beruf verheerend, da die individuelle Erwartungshaltung der Stockwerkeigentümer gleichzeitig massiv ansteigt. Ist eine Birne zu wechseln, rufe ich den Verwalter. Ist meine Waschmaschine undicht, rufe ich den Verwalter. Habe ich eine Auseinandersetzung mit dem Nachbarn, rufe ich den Verwalter. Wenn in einer Stockwerkeigentümerversammlung eine miese Stimmung herrscht, ist es der Fehler der Verwaltung. Kommt hinzu, dass für die Stockwerkeigentümer die Verwaltung zu viel kostet. Hier muss möglichst gespart werden und der Billigste ist oft auch der einzig Wählbare. Wie wenn man auf einen BMW die Reifen eines Dreirads montieren würde. Die eigene Wohnung ist für viele Stockwerkeigentümer der wertvollste Vermögensbestandteil. Aber die Verwaltung darf nichts kosten …

Folgen     Der Aufwand in der Verwaltung von Stockwerkeigentum ist derart problematisch, dass sich verschiedene Unternehmungen ganz aus diesem Geschäft zurückziehen. So hat die grösste Liegenschaftsverwaltung in Genf vor einigen Jahren die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum vollständig aufgegeben. Andere Verwaltungen weigern sich, Stockwerkeigentum zu übernehmen, solange die Mängelhaftungsrechte noch nicht verjährt sind. Andere wiederum geben ein Mandat auf, um ein Burn-out bei den Mitarbeitern zu vermeiden. Das führt zu einem neuen Spannungsfeld: Es gibt immer mehr Stockwerkeigentum zum Verwalten und die professionellen Anbieter ziehen sich teilweise zurück. Man müsste meinen, dass dies eine positive Wirkung auf die Preisbildung im Markt haben müsste. Das Gegenteil trifft zu: Es improvisieren sich immer mehr Personen zum Verwalter von Stockwerkeigentum und gehen mit Dumpingpreisen in den Markt. Konsequenz: Grundstücke im Stockwerkeigentum werden nicht mehr durchgehend professionell verwaltet und die Unzufriedenheit steigt.

 

«Grundstücke im Stockwerkeigentum werden nicht mehr durchgehend professionell verwaltet.»

 

Lösungen?     Natürlich gibt es keine Patentlösung für die vorstehenden Feststellungen. Es gibt auch nicht einen « Schuldigen». Wichtig ist jedoch, dass man sich aufgrund dieser Feststellung auf den Weg macht:

  • Der Gesetzgeber muss diese Situation angehen, insbesondere um eine grössere Flexibilität bzw. eine Komplexitätsverringerung zu unterstützen. Diesbezügliche Motionen wurden in den Räten eingereicht und jeweils von den Ersträten gutgeheissen.
  • Die Berufsverbände müssen sich für ein besseres Berufsbild des Verwalters einsetzen, damit hier eine grössere Qualität gewährleistet wird.
  • Der Markt muss Angebote aus einer Hand für komplexe Situationen schaffen. Bei Gesamtsanierungen oder beim Ersatzneubau müssten die psychosozialen, die finanziellen, die rechtlichen und die architektonischen Aspekte gesamthaft angegangen werden.
  • Aber auch die Stockwerkeigentümer sollten einen Gesinnungswandel vornehmen. Billig heisst nicht immer gut und kostet im Endeffekt manchmal mehr. Für gewisse Themen ist der Verwalter nicht zuständig: So sind beispielsweise die Stockwerkeigentümer ebenso für die Stimmung und die Kommunikationskultur im Stockwerkeigentum verantwortlich.

 

 

Prof. Dr. Amédéo Wermelinger

Amédéo Wermelinger ist Rechtsanwalt, Titularprofessor an der Universität Freiburg und Dozent an den Universitäten Luzern und Zürich.

Er leitet seit acht Jahren die Tagungen der Universität Luzern zum Stockwerkeigentum und ist Verfasser zahlreicher Bücher und Beiträge zum Stockwerkeigentum. Zu nennen sind speziell der SVIT-Kommentar sowie der Zürcher Kommentar zum Stockwerkeigentum, die die Materie auf je 780 bzw. 1260 Seiten erörtern.

In seiner beruflichen Laufbahn war Amédéo Wermelinger als Kader der Immobiliendirektion bei der SBB AG tätig, er hat Einsitz in verschiedenen Verwaltungsräten von Immobilienfirmen genommen und ist heute Mitglied des Gemeinderats von Rothenburg (Exekutive). Dort ist er für die Finanzen zuständig.