«Immobilienbesitzer müssen wieder näher an die Mieter rücken»

Die Leerstände nehmen in der Schweiz auch künftig zu, gleichzeitig bauen Investoren neue Liegenschaften. Wie entwickelt sich der Markt und wie lassen sich Wohnungen erfolgreich vermieten? Michael Wildhaber, CEO Intercity Bewirtschaftung AG, und Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte bei der Credit Suisse, im Gespräch.

 

Michael Wildhaber: Für uns Bewirtschafter ist eines der wichtigsten Ziele, die Leerstandsquote von Wohnungen möglichst klein zu halten bzw. diese vollumfänglich abzubauen – was mit guten Rahmenbedingungen und einer guten und engagierten Vermarktung gelingen kann. Gesamtschweizerisch betrachtet steigen die Leerstände jedoch. Wie präsentieren sich die Zahlen heute?

 Fredy Hasenmaile: Letztes Jahr sind die Leerstände zum zehnten Mal in Folge angestiegen. In absoluten Zahlen ausgedrückt sind es heute 75’323 Wohnungen, die leer stehen. Damit ist die höchste je gemessene Zahl in der Schweiz erreicht. Relativ betrachtet liegt die Leerstandsziffer aber immer noch unter dem Höchststand der 1990er-Jahre: Damals betrug sie 1,85%, heute liegt sie bei 1,66%. Doch ich bin überzeugt, dass die Leerstände in den nächsten Jahren weiter zunehmen werden. Denn viele neue Wohnungen befinden sich bereits in einem fortgeschrittenen Planungsprozess oder gar im Bau. Man kann allgemein davon ausgehen, dass die Leerstände jährlich um 5’000 bis 8’000 Wohnungen zunehmen werden. In dieser Grössenordnung sind sie auch in den letzten Jahren gewachsen. Einig im vergangenen Jahr sind mit rund 3’000 Wohnungen etwas weniger dazugekommen. Der Grund dieses Jahr fehlen, sodass wir mit einer stärkeren Zunahme rechnen.

«Wir hatten lange einen Vermietermarkt, jetzt ist es eher wieder ein Mietermarkt.»
Fredy Hasenmaile

 

 Michael Wildhaber: Trotzdem gibt es in jedem Preissegment Liegenschaften, in denen es kaum Leerstände gibt. Aus Erfahrung wissen wir, dass die richtige Positionierung und Mietpreisgestaltung die zentralen Faktoren einer Immobilie sind. Letztlich entscheiden sie über die Vermietbarkeit einer Wohnung.

Fredy Hasenmaile: Diese Ansicht teile ich. Professionelle Bewirtschaftung und Vermarktung werden sogar noch wichtiger werden. Es braucht kreative Ideen und ein fokussiertes Ansprechen der Zielgruppen. Und viele Eigentümer werden in Zukunft die Mieten senken müssen. Wir stellen bereits heute sinkende Marktmieten fest. Der Immobilienmarkt schwankt: Wir hatten lange einen Vermietermarkt, jetzt ist es eher wieder ein Mietermarkt. Man muss jedoch wissen, dass der Leerstand praktisch nur das Mietwohnungssegment betrifft. Wohneigentum ist davon kaum betroffen. Zudem ist der Leerstand von Mietwohnungen regional ungleichmässig verteilt: Besonders am Jurasüdfuss, im Raum Solothurn, im Wallis, im Tessin und in der Ostschweiz kämpft man mit hohen Leerständen von bis zu 7%. Davon kann im Raum Zürich, in der Zentralschweiz oder am Genfersee nicht die Rede sein. Auch sind Altbauten und teure Wohnungen tendenziell stärker von Leerständen betroffen.

Michael Wildhaber: Eine gelungene Neuvermietung muss nicht heissen, dass später keine Leerstände mehr auftreten. Nebst einer professionellen Bewirtschaftung und Vermarktung hängt der Erfolg einer Immobilie massgeblich von den wirtschaftlichen Entwicklungen ab. Welche Faktoren erachten Sie als diejenigen, die diese Entwicklungen am stärksten beeinflussen?

Fredy Hasenmaile: Ursprünglich war die Zuwanderung ein wichtiger Treiber für die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Dieser Trend wurde jedoch von den Negativzinsen abgelöst. Die tiefen Zinsen machen Immobilienrenditen nun sehr attraktiv, weshalb viele Investoren in den Immobilienmarkt investieren. Dabei kaufen sie nicht nur Liegenschaften, sondern entwickeln auch solche. Die Investoren kurbeln also die Produktion an und verursachen dadurch ein Überangebot an Wohnungen. Die wachsenden Leerstände setzen dann über höhere Mietertragsausfälle und sinkende Marktmieten die Immobilienrenditen unter Druck. Allerdings: Die Renditen in einem Portfolio sinken dadurch nur wenig. Für die Investoren ist es auch mit Leerständen sehr lukrativ, in diesen Markt zu investieren. Entsprechend lassen sich die Investoren nicht von ihrem Vorhaben abbringen, und so werden auch in der kommenden Zeit neue Immobilien entstehen.

«Eine gute Vermarktung von Immobilien verhindert Leerstände.»
Michael Wildhaber

 

Michael Wildhaber: Glaubhafte Szenarien gehen jedoch davon aus, dass das nicht ewig so weitergehen wird …

 Fredy Hasenmaile: Diesbezüglich gibt es für mich zwei Möglichkeiten: erstens einen allfälligen Zinsanstieg, den ich aber auf Jahre hinaus nicht erwarte. Zweitens eine Renditekompression, die die Immobilienrenditen soweit sinken lässt, dass die Investoren nicht mehr investieren. Bis das eintritt, müssten sich die Immobilienrenditen aber in etwa nochmals halbieren.

Michael Wildhaber: Die Werthaltigkeit einer Immobilie lässt sich nur mit regelmässigen Investitionen sichern. Dies erfordert, dass auch Eigentümer unternehmerisch denken. Wie sollen sich Eigentümer und Investoren verhalten, um den künftigen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt zu trotzen?

Fredy Hasenmaile: Leerstand zu vermeiden ist besser, als ihn zu managen. Es gilt daher, Leerstände bereits in der Planung von Immobilien zu berücksichtigen: Man muss an den richtigen Lagen bauen und dabei die Bedürfnisse der Mieter vor Ort genau kennen. Ich glaube, dass neben dem Preis auch die Qualität der Wohnungen wieder vermehrt in den Vordergrund rückt. Wir haben in unserer letztjährigen Immobilienstudie deswegen die Qualität der Grundrisse ins Spiel gebracht. Wichtig ist, dass der Immobilienbesitzer wieder näher zum Mieter rückt. Hier kann der frühzeitige Beizug eines professionellen Bewirtschafters viel dazu beitragen.

«Die Qualität der Wohnungen rückt vermehrt in den Vordergrund.»
Fredy Hasenmaile

 

Michael Wildhaber: Wenn wir die einzelnen Themenfelder betrachten, könnte der Verdacht entstehen,  dass uns wie in den 1990er-Jahren ein Immobiliencrash bevorsteht. Wie beurteilen Sie die Situation?

Fredy Hasenmaile: Ganz klar nicht. Wir haben zwar hohe Bewertungen, aus denen gewisse Risiken hervorgehen. Damals wurde jedoch viel spekuliert – zahlreiche Käufer mischten nur mit dem Ziel des raschen Wiederverkaufs zu höheren Preisen mit. Das erleben wir zurzeit nicht. Zudem ist die Finanzierungsseite heute viel stabiler aufgestellt. Die Eigenmittelunterlegungen und die Kreditvergabestandards wurden auf Druck der Regulierungsbehörden wiederholt verschärft.

Fredy Hasenmaile, Leiter Real Estate Economics der Credit Suisse AG

Fredy Hasenmaile arbeitet als Managing Director bei der Credit Suisse. Ihm obliegt die Leitung der Immobilienanalyse-Schweiz. Seit 2002 arbeitet er im Research, seit 2006 als Verantwortlicher für alle Immobilien- und Baupublikationen der Credit Suisse in der Schweiz. Während vier Jahren hat er auch die globale Immobilienanalyse geleitet. Fredy Hasenmaile ist Volkswirtschaftler und hat seinen Mastertitel an der Universität Zürich erworben. Er beschäftigt sich nicht nur mit Analysen grösserer Immobilienprojekte und mit der strategischen Beratung von Kunden, sondern widmet sich auch den Auswirkungen veränderter Lebensgewohnheiten, neuer Technologien oder moderner Gesellschaftsformen auf den Immobilienmarkt. Er ist zudem Dozent bei verschiedenen Immobilienausbildungen in der Schweiz und Mitglied in den Anlagekommissionen zweier Immobilien-Anlagestiftungen.