Wann bedarf es für Gebäude-Renovationen einer Baubewilligung?

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Nicht selten wird geglaubt, reine Sanierungsmassnahmen, zumal im Gebäudeinnern, bräuchten keine Baubewilligung. Das trifft aber oft nicht zu. Im Zweifel ist ein Baugesuch einzureichen.

Die Erstellung und Veränderung von Gebäuden und Anlagen bedürfen grundsätzlich einer öffentlich-rechtlichen Bewilligung (Art. 22 RPG). Abgesehen vom Umweltschutz werden die wesentlichsten Bewilligungsvoraussetzungen im kantonalen Recht geregelt, wobei hinsichtlich der Details zum Teil recht unterschiedliche Regelungen bestehen. Kleinstbauten können von der Bewilligungspflicht ausgenommen oder untergeordnete Bauvorhaben einem blossen Anzeigeverfahren oder einem vereinfachten Verfahren («kleine Baubewilligung») zugewiesen werden. Es ist somit unumgänglich, das kantonale Recht und zudem die kommunale Praxis vor Ort zu konsultieren, auch wenn es «nur» darum geht, kleinere Gebäudesanierungen, Nutzungsänderungen oder Umbauten im Innern vorzunehmen. Unabhängig von einer Bewilligungspflicht sind die materiellen Bau-, Planungs- und Umweltrechts-Vorschriften stets einzuhalten.

Massgebliches Kriterium der Bewilligungspflicht bei Renovationen

Eine Bewilligungspflicht ist immer dann anzunehmen, wenn mit einem Bauvorhaben wichtige räumliche Folgen verbunden sind, mithin ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Es geht dabei namentlich um die Aspekte einer äusserlich erheblichen Veränderung des Raums, der Belastung der Erschliessung oder der Beeinträchtigung der Umwelt. Im Zweifelsfall wird die Bewilligungspflicht bejaht. Massgebend ist eine Gesamtbetrachtung, ob ein Bauvorhaben mit den materiellen Vorschriften in Konflikt geraten könnte.

Beispiele bewilligungspflichtiger Sanierungen

Bewilligungspflichtig sind Vordächer, Balkone, Kamine, grössere Aussencheminées, Veränderungen von Fassadenöffnungen wie Türen und Fenster, Dachflächenfenster und Dachaufbauten wie Lukarnen oder Gauben und Dacheinschnitte ab einer gewissen Dimension sowie fest montierte Markisen. Das Gleiche gilt für Änderungen des Fassadenmaterials oder das Anbringen einer Aussenisolation. Bewilligungspflichtig ist grundsätzlich die Veränderung des Dachstocks sowie Nutzungsänderungen, z.B. von Wohn- zu Büronutzung (Ausnahme Einzelräume). Ebenso sind bauliche Veränderungen im Gebäudeinnern in der Regel bewilligungspflichtig, wenn sie Gebäudeteile wie das Verschieben oder Einziehen innerer Trennwände betreffen. Umgekehrt gilt aber das reine Beseitigen innerer Trennwände zwischen Wohnräumen und die Änderung von Öffnungen, sofern keine Brandabschnitte betroffen sind, als nicht bewilligungspflichtig. Der Bewilligungspflicht unterstehen die Gebäudetechnik (Heizung, Lüftung, Klima) und Wärmepumpen, aber auch Aufzüge. Der Ersatz von Heizkesseln oder Brennern erfordert ein Baugesuch.

Beispiele bewilligungsfreier Renovationen

Soweit ein Gebäude hinsichtlich innerer und äusserer Gestalt, Form und Zweck bestehen bleibt, d.h. einzig Bauteile instand gestellt oder ersetzt werden, besteht keine Bewilligungspflicht. Dasselbe gilt für Reparaturen bzw. kleinere Ausbesserungsarbeiten. Nicht bewilligungspflichtig ist in der Regel das Streichen einer Fassade als Unterhaltsmassnahme, sofern es sich nicht um geschützte Bauten oder solche in Kernzonen handelt, der reine Ersatz von Dachziegeln oder von Fenstern ohne Veränderung der Fassadenöffnungen. Bewilligungsfrei sind grundsätzlich Sandkästen für Kinder, Kinderspielhütten oder ortsübliche Gartencheminées, ebenso normale Pergolen ohne Wände und Bedachung sowie übliche Sonnenstoren.

Spezialfälle

Kleinere Solardachanlagen sind in der Regel nicht bewilligungs-, aber meldepflichtig, sofern nicht Schutzaspekte des Natur- und Heimatschutzes im Spiel sind. Bewilligungspflichtig sind meistens (v.a. leuchtende) Reklameanlagen, nicht aber Informationstafeln, ebenso grundsätzlich Aussenantennen, wobei Empfangs- und Sendeantennen von geringer Leistung und Grösse ausgenommen sind, sofern nicht der Orts- oder Denkmalschutz zum Tragen kommt.

Dr. Daniel Thaler, Rechtsanwalt
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
CAS HWZ Digital Real Estate
Partner der auf Immobilien-, Miet- und Baurecht spezialisierten Anwaltskanzlei Tschudi Thaler Rechtsanwälte
www.ttlegal.ch

 

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