«Die Vermietung als Selbstläufer ist tot»

Bereits seit 2009 bewirtschaftet Intercity Liegenschaften für die unabhängige HIG Immobilien Anlage Stiftung – neu mit
einem dynamischen Honorarmodell. Roger Zanoli, Leiter Portfolio Management, erklärt die Hintergründe.

Wie sieht das Portfolio der HIG aus ?

Roger Zanoli: Wir investieren vorwiegend in Wohnbauten in der gross- und mittelstädtischen Agglomeration, Büro- und Gewerbeflächen sind in unserem Portfolio weniger vertreten. Die Region Zürich macht das grösste Anlagevolumen aus. Auf das neue Geschäftsjahr 2019/2020 trennt die HIG die Bewirtschaftung in der Region Zürich neu in zwei Kategorien, nämlich in Wohnliegenschaften und in gewerbliche bzw. gemischt genutzte Liegenschaften. Zudem setzt die HIG auf ein neues Honorarmodell, das die Erfolgskomponente Wiedervermietung berücksichtigt. Weshalb diese Änderungen? Dies ist vor allem eine Reaktion auf die Leerstandsentwicklung in unserem Wohnportfolio. Auf diese neue Marktsituation benötigen wir eine professionelle Antwort – deshalb wollten wir die Bewirtschaftung stärker auf die einzelnen Nutzungsarten fokussieren. Die Mieterbetreuung in Wohnliegenschaften erfordert andere Qualitäten im menschlichen wie fachlichen Bereich als in kommerziell genutzten Liegenschaften.

 

Die Intercity betreut bereits seit zehn Jahren Liegenschaften für die HIG und bewirtschaftet neu sämtliche Wohnliegenschaften in der Region Zürich und in der Zentralschweiz. Womit konnten wir überzeugen?

Roger Zanoli: Zum einen blicken wir auf eine bewährte langjährige Partnerschaft zurück, was bei unserem Dienstleistungsmodell mit einem zentralen Rechnungswesen und den damit verbundenen Prozessen ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist. Zum anderen versprechen wir uns zusätzliche Synergien durch das Know-how der  Intercity Vermarktung. Diese Konstellation – so unsere Erwartung – soll sich positiv auf die Erfolge in der Vermietung auswirken. Wir sind überzeugt, einen wettbewerbsfähigen Partner ausgewählt zu haben. Nicht zuletzt spielte natürlich auch das kompetitive Honorarmodell eine wichtige Rolle.

 

Warum hat die HIG das weitverbreitete Netto-Ist-Modell angepasst?

Roger Zanoli: Wir haben nach einem Honorarmodell gestrebt, das der zunehmenden Fluktuation Rechnung trägt und Anreize für eine erfolgreiche Wiedervermietung schafft. Das Netto-Ist-Modell hilft dem Eigentümer zwar, seine Bewirtschaftungskosten zu kalkulieren. Die Entwicklung der Ertragsausfälle aufgrund von Leerständen in Relation zu den tieferen Honoraren zeigen, dass der Bewirtschafter zu wenig am Erfolg oder eben Misserfolg seines Grundauftrags, der Vollvermietung, partizipiert. Das neue, dynamische Honorarmodell trägt dem Wiedervermietungsaufwand in der Bewirtschaftung gerechter Rechnung. Das neue Honorarmodell wurde in Zusammenarbeit zwischen HIG und Intercity erstellt. Es umfasst die drei Komponenten «Grundauftrag Bewirtschaftung», «Entschädigung Wiedervermietung» und «Erfolgshonorar». Der Fokus respektive der Anreiz in der Wiedervermietung wird so gesteuert und gemessen. Wird sich dieses Modell in der Branche durchsetzen? Schwierige Märkte erfordern kreative Lösungen. Märkte verändern sich, sie unterliegen regional unterschiedlichen Strömungen, seien es wirtschaftliche, politische, demografische oder gesellschaftliche, etwa was die Wohnformen betrifft. Meine Meinung ist, dass dynamische Honorarmodelle, zugeschnitten auf das Profil des Portfolios, zu einem essenziellen Bestandteil eines aktiven Portfolio-Managements gehören. Dennoch wird das bei institutionellen Eigentümern weitverbreitete, klassische Netto-Ist-Modell noch lange Bestand haben.

 

Wo sehen Sie die Ursachen für den höheren Leerstand?

Roger Zanoli: Der Wohnungsmarkt in der Grossregion Zürich befindet sich in einem enormen Wandel. Zum einen registrieren wir anhaltend hohen Anlagedruck, vorwiegend bei institutionellen Anlegern. Zum anderen übt die konstant hohe Neubauproduktion verstärkten Druck auf Bestandesliegenschaften aus. Wir beobachten, dass Neubauten nicht von höheren Leerständen betroffen sind – daraus schliessen wir, dass diese Objekte professionell mit entsprechenden Mitteln zu einem fairen Preis-Leistungs-Verhältnis angeboten werden und den Bedürfnissen der Mieter entsprechen. Wiedervermietungen hingegen stellen die Bewirtschaftung vor neue, ressourcenintensive Herausforderungen. Die Vermietung als Selbstläufer ist tot. Speziell betroffen von dieser Fluktuation sind Liegenschaften, die erst vor fünf bis zehn Jahren fertiggestellt wurden. Sie sind zwar noch jung, aber nicht mehr neu. Bei solchen Immobilien braucht es einen professionelleren Umgang.

Eigentümerart: Anlagestiftung
Anlagewert des Portfolios: rund 1 Mrd.
Kunde seit: 1.10.2009
Mandat: technische Bewirtschaftung
Wohnliegenschaften
Zufriedenheit: 🙂