«Datenhoheit ist für uns ein wichtiges Thema»

Die Intercity Bewirtschaftung AG betreut die Liegenschaften der Pensionskasse SBB. Portfolio-Managerin Gabriela Rast erklärt im Interview, warum die PK SBB dabei auf eine eigene Software setzt.

Intercity Bewirtschaftung: Wie hoch ist der Liegenschaftsanteil im Anlagevermögen der PK SBB und wie sieht Ihr Protfoliomix aus?

Gabriela Rast: Das gesamte Anlagevermögen der PK SBB beträgt rund 18 Mrd. Franken, davon sind 2 Mrd. in Immobilien angelegt, also 11%. Die direkten Immobilienanlagen haben einen Anteil von rund 350 Mio. Franken, diesen wollen wir in den nächsten Jahren stark erhöhen. Unsere Immobilien befinden sich vorwiegend in der Deutschschweiz, teilweise auch in der Romandie, und sind hauptsächlich Wohnliegenschaften.

 

Die PK SBB arbeitet mit einer eigenen Immobiliensoftware. Welche Idee steckt dahinter?

Gabriela Rast: Als Pensionskasse brauchen wir eine nachhaltige und zukunftsorientierte Lösung für ein wachsendes Portfolio. Deshalb sind wir bei der Evaluierung zum Schluss gekommen, eine eigene webbasierte Bewirtschaftungssoftware zu kaufen, mit der auch alle externen Partner problemlos arbeiten können. GARAIO REM ist die neuste Generation Bewirtschaftungssoftware und wird REM in den nächsten Jahren ablösen. Wir greifen also vor, sodass wir eine langfristige Lösung haben.

 

Welche Rolle spielt die Datenhoheit?

Gabriela Rast: Eine sehr grosse. Wir haben uns deshalb für eine – von GARAIO REM unabhängige – Lösung entschieden, bei der die Daten auf unseren eigenen Servern gespeichert sind. Das gibt uns eine gewisse Flexibilität. In erster Linie musste die Software Einheitlichkeit und saubere Schnittstellen bieten, sodass die Daten im ebenfalls internen MIS–System weiterverwendet werden können.

 

Die Intercity Bewirtschaftung AG betreut an vier Standorten den Hauptteil des Liegenschaftenportfolios der PK SBB, damit haben Sie weniger Ansprechpartner und harmonisierte Prozesse. Wie wichtig war dieses Kriterium?

Gabriela Rast: Konsolidierung war bei diesem Projekt eine unserer wichtigsten Anforderungen. Nun wird zum Beispiel die Buchhaltung für alle Liegenschaften zentral bei Intercity in Zürich gemacht. Grundsätzlich ist unser Ziel, für alle unsere Liegenschaften nur einen Ansprechpartner zu haben.

 

Die Intercity hat die bestehenden Daten ins neue System migriert, sodass nahtlos weitergearbeitet werden konnte. Wie haben Sie die Migration erlebt?

Gabriela Rast: Speziell war, dass wir in der Phase zwischen Entscheid und Umsetzung unser Portfolio fast verdoppelt haben, auf heute 30 Liegenschaften. Und genau zu diesem Zeitpunkt mussten wir das Ganze migrieren. Ein grosser Pluspunkt war für uns, dass Intercity alle Liegenschaften professionell übernommen und im neuen System erfasst hat.

 

Die Pflege der Software ist nicht zu unterschätzen. Wie ist der Betrieb auf technischer und funktionaler Ebene sichergestellt?

Gabriela Rast: In der Implementierungsphase benötigten wir externes Know-how, weil uns intern sowohl das technische Fachwissen als auch die Kapazität fehlten. Für den laufenden Betrieb und den First-Level-Support können wir auf unsere interne IT-Abteilung zurückgreifen, die in der PK SBB sämtliche Systeme betreut.

 

Welches Bild haben Sie von der Intercity Bewirtschaftung gewonnen?

Gabriela Rast: In den letzten zwei Jahren unserer Zusammenarbeit war die Implementierung des neuen Systems der grösste Meilenstein. Hier haben uns das Know-how und die Flexibilität von Intercity beeindruckt, man hat uns gut unterstützt und das an allen Standorten. Die Zusammenarbeit klappt sehr gut. So hat Intercity zum Beispiel Ende 2018 das Zürich-Portfolio übernommen und konnte die Liegenschaften noch vor Jahresende erfassen – hier hat sich gezeigt, wie schnell und flexibel ihr seid.

 

Stichwort Flexibilität: Asset Management heisst nicht nur Controlling, sondern auch Einflussnahme. Wo liegen Ihre Schwerpunkte?

Gabriela Rast: Im Moment sind sicher die Leerstände ein wichtiges Thema, zum Beispiel die Festlegung von Wiedervermietungszinsen. Hier müssen wir die richtige Balance zwischen marktüblichen Zinsen und zu langen Leerständen finden. Dabei helfen uns auch die Einschätzungen des Bewirtschafters, da dieser das lokale Marktumfeld am besten kennt. Auf der anderen Seite halten wir auch die Ausgaben unter Kontrolle, indem wir jede Rechnung – auch kleinere Beträge – freigeben wollen.

 

Welches Bewirtschaftungsthema steht am stärksten im Fokus?

Gabriela Rast: Sanierung ist ein grosses Thema. Unser Portfolio enthält viele Liegenschaften, die in den nächsten Jahren modernisiert werden müssen. Unser Ziel sind qualitativ gute Wohnungen, mit denen sich langfristig eine gute Rendite erwirtschaften lässt.

Eigentümerart: Pensionskasse

Anzahl Liegenschaften oder Anlagewert des Portfolios: 30 Liegenschaften

Kunde seit: 1.12.2017 (Grosskunde seit 1.12.2018)

Mandat: technische und kaufmännische Bewirtschaftung

IC-Standorte: BS, ZH, SO, SG

Zufriedenheit: 🙂