Airbnb und Stockwerkeigentum: Passt wie die Faust aufs Auge?

Airbnb ist die Verkörperung einer neuen Lebens- und Gesellschaftsphilosophie. Doch was bedeutet der Trend für das Stockwerkeigentum? Eine Betrachtung aus rechtlicher Sicht.

Wie geht Airbnb?

Jeder kennt Airbnb, aber wie funktioniert es eigentlich? Der Gastgeber stellt ein eigenes oder ein gemietetes Objekt zur Verfügung und legt den Preis für dessen Benutzung fest. Der Gast konsultiert die Internetplattform von Airbnb und bucht ein Objekt. Der Vertrag kommt zwischen dem Gastgeber und dem Gast zustande. Die Bezahlung wird direkt über die Plattform abgewickelt. Airbnb erhält eine Kommission für die Vermittlung und ist am Vertrag nicht beteiligt. Ihre Rolle besteht darin, den Gastgeber und den Gast in Verbindung zu bringen. Man spricht bei Airbnb zwar lediglich von «Buchung». Aufgrund des Vertragsinhaltes besteht aber wohl kaum ein Zweifel, dass es bei der Aufnahme des Gastes immer um eine Miete geht. Das Sonderrecht verleiht dem Stockwerkeigentümer ein Recht auf freie Benutzung und auch auf Vermietung der Wohnung. Airbnb ist nicht per se unzulässig. Die Freiheit kann jedoch eingeschränkt werden, namentlich durch die Festlegung einer Zweckbestimmung.

Die Änderung der Zweckbestimmung unterliegt in der Regel der Einstimmigkeit und eine Nutzungsänderung gemäss Bundesgericht dem Quorum nach Köpfen und Wertquoten. Eine Zweckänderung liegt aber nur dann vor, wenn die wirtschaftliche Nutzungsweise einer Sache in tiefgreifender Weise umgestaltet wird. Wenn eine kommerzielle Nutzung vorgesehen ist, gilt eine Umwandlung des bestehenden Ladengeschäfts nicht als Zweck-, sondern allenfalls als Nutzungsänderung (z. B. ein Lebensmittelladen in eine Apotheke oder ein Reisegeschäft in eine Bar).

Wie ist Airbnb zu beurteilen?

Das Bundesgericht hat noch keinen Fall von Airbnb im Stockwerkeigentum beurteilt und es bestehen nur wenige Lehrmeinungen dazu. Aber das Bundesgericht hat kürzlich Folgendes ausgeführt (BGE 5A_521/2017): «In der jüngsten Literatur wird im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnungen und diesbezüglicher Vereinbarkeit mit dem ‹Wohnzweck› die Vermietung über die Plattform Airbnb diskutiert und festgehalten, dass dies – vorbehältlich einer im Reglement vorgesehenen Erstwohnungspflicht – nicht per se eine Nutzungsänderung oder gar Zweckänderung der Liegenschaft bedeutet, sondern dass es auf die konkrete Art des Anbietens (Häufigkeit der Vermietung bzw. der Benutzerwechsel; Vermietung der ganzen Wohnung oder nur eines Zimmers; Intensität der Immissionen; u. ä. m.) und auf die weiteren konkreten Umstände (städtisches Wohnhaus; Liegenschaft mit Ferienwohnungen in touristischem Gebiet; eigentliche kommerzielle Tätigkeit, namentlich durch einen institutionellen Anleger; etc.) des Einzelfalles ankommt.»

Anders gesagt ist Airbnb in einem Fremdenverkehrsort mit einem Angebot an Zweitwohnungen für kurze Ferienaufenthalte eher zulässig. Heikler ist es in einem Stockwerkeigentum mit Erstwohnungen, bei dem der Stockwerkeigentümer diese permanent, systematisch und kommerziell bei Airbnb zur Nutzung anbietet. Hier wäre wohl der Punkt erreicht, wo man von einer Nutzungsänderung sprechen muss. Selbstverständlich muss der Benutzer, selbst wenn Airbnb zugelassen ist, das Reglement einhalten. Dementsprechend muss er das Benutzungsrecht schonend ausüben und namentlich die Nachtruhe einhalten bzw. jede Belästigung der Mitbewohner unterlassen. Der Stockwerkeigentümer hat dafür zu sorgen, dass sich seine Gäste korrekt verhalten. Der Umstand, dass Immissionen allenfalls nicht durch ihn verursacht werden, ist unerheblich. Im Extremfall kann der Stockwerkeigentümer sogar für das gemeinschaftswidrige Verhalten der Gäste vom Stockwerkeigentum ausgeschlossen werden.

Nicht immer erlaubt, nicht immer verboten

Ein absolutes Verbot von Airbnb ist nicht möglich, da weder die Vermietung noch die Aufnahme von Gästen vollständig untersagt werden können. Gerichtlich ungeklärt ist, ob eine nachträgliche Einschränkung von Airbnb im Reglement mit Mehrheitsbeschluss zulässig ist oder Einstimmigkeit erfordert. Deshalb muss man wohl mit einem gewissen Risiko rechnen, will man eine reglementarische Einschränkung ohne einstimmigen Beschluss erlassen.

Schlussbetrachtung

Airbnb geht am Stockwerkeigentum nicht spurlos vorbei. Als Verkörperung einer neuer Lebens- und Gesellschaftsphilosophie ist nichts daran auszusetzen.  In privatrechtlicher Hinsicht sind jedoch extreme Erscheinungsformen von Airbnb kritisch zu hinterfragen. So kann das permanente und gewerbsmässige Benutzen von Wohnungen durch Airbnb-Gäste im Einzelfall eine bewilligungsbedürftige Zweck- oder Nutzungsänderung darstellen. Zudem muss der Gastgeber bedenken, dass er stets für die Einhaltung des Reglements durch die Bewohner verantwortlich bleibt. Sollte die Nutzung der Wohnung wiederholt zu reglementswidrigen Immissionen führen, kann er im Extremfall aus dem Stockwerkeigentum ausgeschlossen werden. Ein reglementarisches Vermietungsverbot kann nur in einem beschränkten Masse eingeführt werden. Die Zukunft wird weisen müssen, ob bei Airbnb ein vernünftiger Interessensausgleich im Stockwerkeigentum gefunden werden kann oder ob die Gerichte bemüht werden müssen!

 

Prof. Dr. Amédéo Wermelinger

Amédéo Wermelinger ist Rechtsanwalt, Titularprofessor an der Universität Freiburg und Dozent an den Universitäten Luzern und Zürich.

Er leitet seit 8 Jahren die Tagungen der Universität Luzern zum Stockwerkeigentum und ist Verfasser zahlreicher Bücher und Beiträge zum Stockwerkeigentum. Zu nennen sind speziell der SVIT-Kommentar sowie der Zürcher Kommentar zum Stockwerkeigentum, welche die Materie auf je 780 bzw. 1260 Seiten erörtern. In seiner beruflichen Laufbahn war Amédéo Wermelinger als Kader der Immobiliendirektion bei der SBB AG tätig, er hat Einsitz in verschiedenen Verwaltungsräten von Immobilienfirmen genommen und ist heute Mitglied des Gemeinderates von Rothenburg (Exekutive). Dort ist er für die Finanzen zuständig.